Ринок житла в Росії стрімко змінюється як під напором радикальних змін в самій житлово-будівельної галузі, так і в економіці взагалі. Тут розгортаються досить значущі події, які неминуче матимуть далекосяжні наслідки. По крайней мере, для тих, хто рано чи пізно задумається про придбання власного житла. У країні спостерігається тенденція різкого скорочення числа прямих продажів житла і зростання кількості іпотечних угод, повідомляють "Вести. Нерухомість "з посиланням на представників ріелторського бізнесу. В одній тільки Москві частка покупок нерухомості із залученням іпотеки варіюється, в залежності від об'єкта, від 25% до 90%. Переважання прямих покупок за "живі" гроші спостерігається сьогодні тільки в преміум-сегменті. Це не дивно, так як більшість його учасників - люди, які купують житло аж ніяк не на останні гроші. В інших же сегментах іпотека наступає по всіх фронтах.
За підрахунками ріелторів, минулий рік став рекордним за кількістю іпотечних угод. За інформацією АІЖК в 2017-м в Росії було видано близько 1 млн іпотечних кредитів, на суму близько 1,9 - 2 трлн руб. при загальному обсязі іпотечного портфеля по країні в 5,2 - 5,4 трильйона. За відправну точку іпотечного буму послужило зниження ставки Банком Росії з двозначного до однозначних значення, простимулювати комерційні банки до лібералізації умов іпотечного кредитування. За прогнозами аналітиків, Центробанк продовжить знижувати ставку і далі, що додасть розвитку іпотеки новий імпульс. Здавалося б, що відбувається варто тільки радіти, так як іпотечні програми здатні допомогти обзавестися власним житлом тим, хто не в змозі купити його безпосередньо ні за яких умов. Однак є підстави вважати, що захоплення з приводу настільки чудесного повороту подій передчасні. Чим характеризується ситуація на ринку житлової нерухомості сьогодні? Перш за все, це помітне зниження попиту, викликане скороченням доходів значної частини населення, зумовленим невисокими темпами економічного зростання. Наслідком зниження доходів потенційних покупців житла стало відчутне затоварення у забудовників, які по кілька місяців, а то й років, не можуть реалізувати свої квадратні метри. Ситуацію погіршує те, що за часів недавнього житлового буму будівництво починалося мало не під кожним кущем, де тільки вдавалося отримати дозвіл. У підсумку до розпалу кризи з'явилася велика кількість районів новобудов, зведених в місцях, мало придатних для комфортного проживання. Перш за все, це житло економ-класу в панельних і іноді монолітних будинках популярних серій. Продажі таких об'єктів сьогодні практично зупинилися. Дамокловим мечем, повислим над девелоперами, стало очікування скасування пайового будівництва, при якому забудовник де-факто зводив житло за власний кошт пайовиків-співінвесторів. У новій парадигмі будівельні компанії позбавляються доступу до практично безкоштовним грошей. А це означає, що гроші на будівництво доведеться шукати за іншими джерелами, таким як банки і залучені інвестори. Не в кращому стані знаходяться справи і у потенційних покупців житлової нерухомості. Значне зниження доходів в останні роки призвело до того, що можливістю купити квартиру безпосередньо за готівку у своєму розпорядженні лише лічені щасливчики. З іншого боку, багато хто з тих, хто ще має можливістю обзавестися житлом за реальні гроші, задається питанням: а навіщо мені платити свої кревні за квартиру в чистому полі без будь-якої інфраструктури. І в цій непростій ситуації іпотека стала тим самим золотим ключиком, який на думку забудовників і покупців житла, відкриє двері в "світле майбутнє" і тим, і іншим. На перший погляд, все складається дійсно ідеально:.
банки отримують дешеві гроші від ЦБ, пропонують їх на хороших умовах іпотечним позичальникам, під заставу придбаних квадратних метрів. Останні ж, знову здобувши платоспроможність, з кругленькими сумами біжать до зачекалися їх забудовникам. Здавалося б, ось вона - ідеальна схема, що дозволяє нагодувати вовків і зберегти овець. Однак на ділі все виявляється далеко не так просто. Схема так само має слабке місце, яким є якраз таки самі щасливі одержувачі іпотеки. Як уже згадувалося вище, однією з головних причин скорочення числа прямих покупок нерухомості стало зниження реальних доходів росіян. Судячи з існуючим економічним прогнозам, в доступній для огляду перспективі підстави для помітного зростання доходів населення відсутні. Санкції, військові витрати держави, невизначеність з цінами на нафту - все це буде ще досить довго тиснути на вітчизняну економіку і - як наслідок - на доходи громадян.
Отже, в середньостроковій перспективі можна чекати не стільки зростання, скільки зниження доходів покупців житла. При оформленні ж іпотеки в розрахунок беруться поточні і минулі доходи позичальників, рівня яких найближчим часом досягне аж ніяк не кожен.
Це об'єктивна обставина, змінити яке практично неможливо. Що все це може означати на практиці? А всього лише те, що тисячі позичальників виявляться заручниками загальної економічної ситуації. Будь-яке скорочення їх доходів, ймовірність якого близька до 100%, спричинить за собою проблеми з обслуговуванням іпотечних кредитів.
Якщо проблеми виявляться нерозв'язних, то за цим піде вилучення закладених квартир по суду, їх реалізація та передача виручених коштів кредитору. Оскільки ринок нерухомості затоварений житлом на кілька років вперед, суми реалізації закладених квартир будуть порівняно невисокі.
А це значить, що невдаха позичальник з великою ймовірністю залишиться не тільки без житла, але і без гроша в кишені. Що стосується забудовників, то для багатьох з них іпотечний бум піде, скоріше, на користь. В умовах припинення пайового будівництва іпотека стане головним постачальником покупців, які оплачують відразу повну вартість житла, що купується. Не залишаться в програші і банки, чиї кредити також добре захищені запорукою і судовою системою, що має багатий досвід "повернення" коштів від неплатоспроможних боржників.