Когда девелопер (застройщик) приобретает земельный участок, с которым, на первый взгляд, все хорошо, сразу возникает вопрос: а будет ли все хорошо, когда начнется проектирование объекта недвижимости и получение разрешения на строительство? Не случится ли так, что стадия введения в эксплуатацию будет невозможной из-за некоторых особенностей характеристик земельного участка и здания? Если вы решили инвестировать в землю или начать масштабное строительство, забудьте о старом постсоветском правиле «главное — получить государственный акт на землю, а там я уже хозяин и строю, что хочу». Сегодня такой подход — это гарантированный билет в судебный ад или пожизненный статус «самостроя».

[see_also ids="684974"]

Сначала необходимо проверить соответствие характеристик земельного участка и здания трем действующим классификаторам:

функционального назначения территории. После этого получим ответ на вопрос, разрешает ли город вообще возводить такой объект в этом квартале;

целевого назначения земельного участка. Узнаем, соответствует ли участок действующим кодам Государственного земельного кадастра;

вида и кода здания. Убедимся, «бьется» ли тип вашего будущего сооружения с первыми двумя пунктами в Единой государственной электронной системе в сфере строительства.

[see_also ids="684738"]

Функциональное назначение территорий

Как это ни странно, именно данный вопрос самый сложный, а информация, как правило, публично недоступна.

Раньше города и села разрабатывали генеральные планы населенных пунктов. Генпланы советского образца десятилетиями лежали под грифом «Для служебного пользования» в кабинетах главных архитекторов.

Начиная с 2012 года города разрабатывают зонинг — это переходный этап от генплана к европейскому зонингу. Зонинг определяет параметры для каждой зоны: разрешенную высотность (этажность), плотность населения, процент застройки участка, минимальные отступы от дорог и соседних объектов.

Почему это важно? Во времена господства «чистых» генпланов, если бизнесмен хотел открыть маленькую аптеку на первом этаже посреди жилого массива, ему часто приходилось проходить круги бюрократического ада, потому что «генпланом там предусмотрено только жилье». Зонинг легализирует смешанное экологическое использование территорий по европейскому образцу.

Здесь проблема заключается в том, что в документах на земельный участок отмечается только его целевое назначение и целевое использование, но нет ничего о функциональном назначении территории. Более того, информация о планах развития этой территории не легкодоступна: ее нужно специально искать.

Наверное, всем понятно, что никто не разрешит официально строить производственные помещения на территории, имеющей жилое или рекреационное функциональное назначение. Аналогично на территории с производственным назначением нельзя возводить жилье. Также в рекреационной зоне запрещено строить жилье или производственные объекты.

Данные о функциональном назначении территорий содержатся в градостроительном кадастре территориальной громады. Но с обнародованием этих кадастров есть проблемы. Во-первых, они не для всех громад разработаны, во-вторых, не всегда изложены, а в-третьих, они абсолютно «юзер-анфрендли», то есть неудобны для пользователей.

Целевое назначение земельного участка

Каждый земельный участок имеет целевое назначение и целевое использование, указанные в документах на землю. Казалось бы, все просто: если назначение — для строительства многоквартирного жилого дома, то его и можно строить, но тут и есть свои подводные камни.

Каждая из категорий земель в Классификаторе целевого назначения содержит виды целевого назначения с определенными кодами, которых свыше 120 видов. При этом в разные периоды независимости Украины коды одного и того же целевого назначения были разными.

Настоящий треш возникает с участками, акты на которые выданы до 2010-го или вообще до 1998 года, когда коды отсутствовали. Поэтому, во-первых, такие участки могли не внести в реестр прав собственности Минюста, а, во-вторых, в случае попытки получить разрешение на строительство или продажу система автоматически выдает ошибку.

Для таких участков законодательство требует «привести документацию в соответствие», то есть необходимо заказать новую документацию по землеустройству, чтобы внести актуальный код в систему. Потому что если владелец захочет застроить свой земельный участок, по которому указан несоответствующий код с несоответствующим целевым назначением (просто другими словами сформулированный), то в разрешении на строительство ему будет отказано.

К сожалению, вместо автоматического получения кода в ЦПАУ с соответствующим целевым назначением придется заказывать документацию у землеустроителей даже на шесть соток дачного участка.

[see_also ids="683964"]

Классификатор кодов зданий и сооружений

Национальный классификатор зданий (НК 018:2023), пришедший на замену старому еще советскому ГК 018-2000, введен в действие в конце 2023 года. Это была масштабная реформа, призванная решить несколько глобальных проблем на стыке строительства, ІТ и евроинтеграции.

Главное, для чего ввели в действие этот новый классификатор:

1) евроинтеграция и стандарты Eurostat;

2) учет разрушений и планирование восстановления;

3) ликвидация «серых» коррупционных схем.

Раньше недобросовестные застройщики часто пользовались размытыми формулировками старого классификатора. Например, строили многоэтажный жилой комплекс под видом многофункционального комплекса или отеля с апартаментами на землях, где жилищное строительство вообще запрещено (например, в рекреационных или деловых зонах).

Национальный классификатор 018:2023 навел в этом жесткий порядок. Ликвидированы устаревшие советские термины и введены новые актуальные типы сооружений (например, логистические комплексы, дата-центры, современные типы шелтеров и т. д. ), которые раньше приходилось подгонять под похожие категории.

Жилые здания в НК 018:2023 делятся на одноквартирные и многоквартирные. Раньше в категории одноквартирных зданий существовало деление на одноквартирные массовой застройки, коттеджи, дома усадебного типа, дачные и садовые, а в текущей классификации все эти категории объединены в «одноквартирные жилые дома». Поэтому возникает очередная проблема: не стоит думать, что ваш садовый дом, расположенный в дачном или садовом обществе, автоматически стал просто одноквартирным жилым.

Ведь в большинстве случаев в дачных и садовых кооперативах земельные участки имели категорию земель сельскохозяйственного назначения — для садоводства (индивидуального или коллективного).

Это означает, что для признания дома не садовым, а именно жилым, необходимо: во-первых, разработать землеустроительную документацию по изменению целевого назначения земли с сельскохозяйственного на строительство жилого дома; во-вторых, внести изменения в право собственности на дом. И, конечно же, предварительно проверить, соответствует ли все это функциональному использованию территории.

Чтобы понять, какой вид имеет этот архитектурно-земельный абсурд на практике, разберем классические примеры, когда три главных элемента — функция территории, целевое назначение земли и код здания — категорически «не бьются» между собой.

[see_also ids="684524"]

Пример 1. Многоэтажное «садоводство»

Функция территории по зонингу: Ж-1 (зона усадебной жилой застройки).

Целевое назначение участка: 01.05 (для индивидуального садоводства).

Код здания, которое хотят ввести в эксплуатацию (по НК 018:2023): 1122 (дома многоквартирные массовой застройки).

Результат: застройщик выкупил шесть соток в садовом обществе и построил на них 5-этажный клубный дом. Но ввести его в эксплуатацию не получится. Функция территории и назначение земли «кричат», что здесь должна стоять частная дача, а не тридцать квартир.

[see_also ids="683839"]

Пример 2. Частная вилла на курорте

Функция территории по зонингу: Р-3 (рекреационная зона учреждений отдыха и туризма).

Целевое назначение участка: 07.01 (для строительства и обслуживания объектов туристической инфраструктуры и заведений общественного питания).

Код здания (по НК 018:2023): 1110 (дома одноквартирные, то есть обычная частная усадьба).

Результат: человек покупает участок возле озера, где город планировал базу отдыха, и строит там свой закрытый трехэтажный коттедж за высоким забором. Когда дело доходит до сертификата готовности, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (государственный архитектурный контроль) говорит: «Стоп. Где отель или хостел? Вы построили частное жилье». Ввести в эксплуатацию объект как индивидуальный дом в рекреационной зоне закон запрещает.

[see_also ids="680891"]

Мораль

Современное украинское законодательство наконец переходит на европейские рельсы. Теперь право собственности на землю и право на ее застройку — это две абсолютно разные вещи. Другое дело, что делается это во время войны и за счет владельцев, но у нас по-другому и не бывает.

Поэтому, чтобы не остаться у разбитого корыта с кучей кирпича и без сертификата готовности, перед покупкой или проектированием всегда необходимо проверить «святую троицу» градостроительства:

функциональное назначение территории (зонинг);

целевое назначение участка;

код здания по НК 018:2023.

Если хотя бы один элемент из этой цепочки выпадает, электронная система просто заблокирует вам разрешительные документы, а чиновники только разведут руками.

Поэтому прежде чем покупать участок под амбициозный проект, не пожалейте времени и денег на сертифицированного землеустроителя или детальный аудит. Потому что исправлять «ляпы» на бумаге намного дешевле, чем сносить уже построенные этажи. Берегите свои нервы, деньги и стройте по правилам.

[votes id="3794"]