Чи Доступна дах над головою.
Стартувала в травні державна програма «Доступне житло», судячи з усього, має таки незабаром надати перші результати. У всякому разі, днями представники Мінрегіону заявили про те, що спеціальна міжвідомча комісія затвердила перші 542 квартири, які наші співгромадяни можуть придбати на умовах дешевої іпотеки. Відомо, що в рамках програми підібрано житло в шести регіонах України - у Волинській, Запорізькій, Полтавській, Сумській і Чернівецькій областях та АР Крим.
Зокрема, забудовники сьогодні пропонують квартири в Сімферополі (20 однокімнатних і двокімнатних), на Волині (38 однокімнатних і двокімнатних), Запоріжжя (160 однокімнатних, двокімнатних і трикімнатних), в Кременчуці (80 однокімнатних і двокімнатних), у Чернівецькій області (18 однокімнатних і двокімнатних), у Сумській області (208 однокімнатних і двокімнатних).
За словами міністра регіонального будівництва Анатолій Близнюк, даний список доступних» квартир вже оприлюднений на офіційному сайті і направлений у банки. Нагадаємо, видавати кредити в рамках програми «Доступне житло» зможуть близько 35 найбільших банків країни (I і II групи згідно з критеріями НБУ), наприклад, «Ощадбанк».
На яких умовах українці зможуть отримати «доступну іпотеку»? «Оглядач» вже детально розповідав про правила участі наших співгромадян у державній програмі «Доступне житло».
Однак, гадаю, варто коротко згадати про основні параметри діяльності іпотеки, що підтримується державою. Перше. Кредит на квартиру буде видаватися в гривні терміном на 15 років під 16% річних, з яких 13% відшкодовує держава (протягом 10 років), 3% - позичальник. Друге. Іпотечні кредити будуть видаватися тільки під нове житло, причому нормативна вартість одного квадрата наступна: Київ - 7 000 грн. , обласні центри - 5 000 грн. , інші населені пункти - до 4 000 грн. Третє. Розраховувати на отримання доступної іпотеки зможуть українці, які стоять у квартирній черзі (ця категорія населення - у пріоритеті) і мати річний дохід (на сім'ю з 3 чоловік) не менше 55 тис. грн (нижня планка) і не більше 400 тис. грн. (верхня планка). Треба зауважити, що для купівлі квартири в рамках програми «Доступне житло» позичальники також повинні мати кошти в розмірі 25% від вартості житла на перший внесок.
Так наскільки ж доступна тепер українцям програма іпотечного кредитування, розроблена владою? Раніше «Оглядач» вже проводив певні розрахунки, про яких також доречно буде нагадати.
Отже, скільки потрібно буде переплатити київської сім'ї з трьох осіб за житло, придбане за цією програмою.
З урахуванням того, що сім'я може отримати 58 кв. метрів (нормативна площа житла для сім'ї). Вартість одного «квадрата» по Києву, згідно з програмою, становить 7 000 гривень, отже, квартира в 58 «житлових квадратів» буде коштувати 406 000 гривень. Перший внесок в 25% від цієї суми - це 101 500 гривень. Тобто, на момент отримання кредиту людина повинна буде готовий внести в банк близько 13 тис. доларів або близько 100 тис. гривень. Далі - річна ставка становитиме 16%. Кредит видається на 15 років, за які українець переплатить 730 тис. гривень. Згідно з програмою, держава повертає 13% від суми кредиту і робить це протягом 10 років, тобто за 10 років з переплачених 730 800 гривень учасник програми «Доступне житло» отримає (поверне собі) 395 850 гривень. У підсумку за 15 років кредитування за програмою «Доступне житло» учасник переплатить майже 335 тис. гривень, а столична квартира в максимальні 58 «квадратів», нагадаємо, спочатку коштувала 406 тис. гривень.
Реалії сьогоднішнього ринку нерухомості Дорого це чи дешево - важко судити. Однак з урахуванням того, що сьогодні, на думку експертів, ціни на житло падати не поспішають, а банкіри, незважаючи на свої обіцянки, не знижують процентні ставки по іпотеці, можливо, комусь умови програми «Доступне житло» і припадуть до смаку.
Однак для того, щоб зрозуміти - чи варто стати одним з учасників програми (нагадаємо, в цьому році Мінрегіонбуд планує видати близько 30 тис. кредитів), не завадить розібратися, що ж сьогодні відбувається в цілому на ринку нерухомості України. Як вже писав «Обозреватель», кількість угод купівлі-продажу з початку року стабільно зростає: за даними консалтингової компанії SV Development, у січні 2012 року в Києві було здійснено 947 угод, у лютому - 1711, в березні - 2190, у квітні - біля 2400.
Та й ціни на житло теж не кожному по кишені. У квітні найдешевшу однокімнатну квартиру в Києві можна було купити в середньому за 58600 доларів у Святошинському районі, за 60900 доларів у Деснянському районі і за 63800 доларів у Дніпровському районі.
В цілому В другому місяці весни ціни на нерухомість в Києві зросли несуттєво - всього на 0,17%. Зокрема, зростання цін відбувся в дешевому сегменті житла до 80 тис. доларів - на 0,9%. Ціни в бізнес класі подорожчали на 0,3%. А еліт-класу подешевшав на 0,25%.
Традиційно найпопулярнішим серед покупців є дешевий сегмент житла. Якщо говорити про здійснені операції в Києві, то найпопулярніші квартири - в межах до 100 тис. доларів. На них припадає до 70% угод. Житло вартістю 100-200 тис доларів - тут полягає 20-22% угод. І нерухомість, яка оцінюється вище 200 тис. доларів - тут припадає близько 10%. - Якщо говорити про комнатности квартир, то тут така тенденція. Однокімнатні і двокімнатні квартири зрівнялися в популярності: 46% - двокімнатні, 42% - однокімнатні. Все інше - близько 12%. Тому можу сказати, що найпопулярніші квартири - це дешеві.
Сьогодні в столиці важко купити нормальну квартиру дешевше 45 тис. доларів. Тобто хрущовки в дуже вбитому стані продаються по 40 тис. Це дуже вбиті, вони дуже швидко розходяться. Але все, що стоїть нижче, це або кімнати, або ще щось.
Що стосується регіонів, то тут також спостерігається невелике зростання цін на нерухомість. Зокрема, в квітні у всіх містах спостерігалося незначне зростання цін. Крім Одеси і Львова (зниження на 0,07%). Так, у Дніпропетровську - зростання на 0,17%, в Донецьку - 0,09%, у Харкові - майже піввідсотка.
Тепер кілька слів про реальних цінах. У квітні найдешевші однокімнатні квартири виставлялися в Ужгороді за середньою ціною 20400 доларів, у Кіровограді за середньою ціною 20500 доларів, у Херсоні за середньою ціною 23200 доларів.
На думку експертів, у найближчі місяці не варто очікувати зниження цін на житло. Перша причина - проведення Євро-2012, так як об'єкти нерухомості в містах-мільйонниках будуть цікаві для інвесторів з точки вкладення коштів. Друга причина - підвищений інтерес потенційних покупців до житла, так як будь-який рух цін вниз, може викликати ажіотаж на ринку нерухомості серед клієнтів, тому продавці воліють тримати цінову політику вище в надії реалізувати квартиру вигідніший. Виняток - форс-мажорні ситуації типу «терміново потрібні гроші».
Чи врятує ситуацію іпотека Чому ж ринок нерухомості сьогодні стоїть на місці? Експерти вважають, що пожвавити попит на житло могла б іпотека. Однак банкіри лише декларують зниження ставок, а реально умови іпотечного кредитування для потенційних покупців не стали доступнішими. Нагадаємо, сьогодні середня ставка по Україні 20-22% річних за первинці і 16-18% річних за вторинці.
«Іпотека залишилася на тому ж рівні. Не бачимо сплеску іпотечної активності. На мій погляд, іпотека буде працювати в тому випадку, якщо відсоток буде нижче 15%. Проте всі умови для зниження створені. Так, Національний банк знизив облікову ставку до 7% - це найнижча ставка за всю історію України. Але чому банки не знижують ставку незрозуміло, може бути, тому що не отримують поки довгих грошей від НБУ», - розповів президент Асоціації експертів з нерухомості України Сергій Злидень.
На думку експерта, обіцянки банків знизити процентні ставки, можливо, і стали причиною того, що ринок нерухомості завмер в очікуванні. «Потенційні покупці чекають, коли ж іпотека стане доступнішим», - пояснює Злидень.
Пожвавити ринок нерухомості могло б лише повернення валютного кредитування.
«Єдиний локомотив, який може підштовхнути активізацію на ринку нерухомості, це повернення іпотеки. Моя думка: кредитування в гривні на рівні 12-13% практично нереально. Тому що ризики у банків можуть бути високі. Але якщо б повернулося кредитування в доларах, і банки могли б залучити іноземні кредити під 3-5% річних, і потім надавати їх під 12-13% в Україні, то в будь-якому випадку для ринку це був би дуже серйозний поштовх. У будь-якому випадку, кількість угод пішло б однозначно вгору. Ціни на нерухомість почали зростати. І, думаю, ситуація на ринку нерухомості повернулася б до 2008 року, коли 70% угод було за рахунок іпотеки», - пояснює свої позиції Степенко.
Що стосується державної програми «Доступне житло», то тут оцінки експертів в даному питанні вельми скептично, мовляв, нехай процес стартує - а там буде видно.
А як там за кордоном?.
Питання вирішення проблеми купівлі житла рано чи пізно призводить українців до думки: а не махнути чи за кордон? Мовляв, життя там може бути і краще, а житло - навіть дешевше. Чи Так це насправді, давайте разом поцікавимося. Отже, скільки коштують квартири в різних країнах світу.
Іспанія. Тут квартиру-студію можна придбати в середньому за 30-40 тис. євро. Якщо говорити про середньому ціновому сегменті, то особливою популярністю користуються квартири вартістю 70-200 тис євро. А у категорії «еліт-клас», покупців цікавлять вілли в діапазоні 400-700 тис. євро.
Бельгія. У середньому ціна на квартиру тут варіюється в районі 90 тис. євро, але можна знайти житло і дешевше - за 60 тис. євро.
Великобританія. Середня вартість житла на Туманному Альбіоні стартує від 200 тис. фунтів стерлінгів, а в центрі Лондона ціни взагалі фантастичні - квартира може обійтися в 800 тис. фунтів стерлінгів.
Німеччина. Тут житло можна придбати на будь-який фінансовий «смак». Гарне житло в провінції обійдеться в 50 тис. євро, у великих містах дорожче - в 80-150 тис. євро.
Фінляндія. Тут житло можуть придбати народ різного достатку. Пристойний будинок у провінції стартує від 100 тис.
євро, квартира з видом на море - 200 тис. євро, особняк без свого берега - вже 350 тис. євро, а зі своїм берегом - від 500 тис. євро. У великих містах квартира може обійтися в 150 тис. євро, а особняк в 500 тис. - 2,5 млн. євро.
Як бачимо, де купувати квартиру - на батьківщині або за кордоном - для багатьох українців середньої руки поки що не вирішуємо, оскільки ціни кусаються і тут, і там. Тому голову залишається ламати тільки над одним: як би заробити на це житло?.