В кінці вересня в Києві вперше купили квартиру за криптовалюта. Артем Афян розповідає, як проводили операцію Днями в Україні відбулася угода, в рамках якої за криптовалюта була куплена нерухомість. Угода пройшла на платформі Propy. Вона відбулася через місяць після активних дискусій про те, чи законна криптовалюта і чи варто державі видавати ліцензію на Майнінг. Оскільки Юскутум був юридичним радником у ході операції, спробую відповісти тут на численні запитання і зняти частину заочних вердиктів від невідомих мені експертів про незаконність контракту.
Для початку ми вийшли за рамки звичайних дискусій про правовий статус криптовалюта, і відповіли собі на два питання: 1) чи заборонено продавати криптовалюта? 2) Які податкові наслідки угоди?.
Нещодавно НБУ зняв питання про грошовий сурогат, але заявив, що криптовалюта поки не має певного статусу. Оскільки ніяких заборонних актів по крипті немає, ми перейшли до другої частини. Всі розмови про статус крутяться навколо декількох визначень: майнові права, нематеріальний актив, товар. Ми прийшли до висновку, що для нашої угоди різниці в податкові наслідки немає. Неправильне визначення статусу об'єкта при виконанні священного обов'язку оплати податків, що не створює юридичних ризиків. Якщо все приписи закону виконані, то закону без різниці, як саме ви що народиться, буде об'єкт або сам договір. Тому ми не визначали статус криптовалюта взагалі. Так і написали "криптовалюта etherium".
Другою перешкодою для проведення угоди стало зобов'язання іноземними громадянами отримати податковий код. З недавніх пір зробити це дуже непросто, і, на жаль, не можна зробити онлайн. Але ж суть проекту в тому, щоб людина, сидячи на дивані, міг стати українським рантьє. Українська держава хоче особисто дивитися в очі кожному інвестує!. Хоча, з огляду на вітчизняні реалії, це навіть виглядає розумним. Бажає вкласти гроші в нашу економіку, дійсно, можна запідозрити в божевіллі. Сподіваюся, що цей прикрий пробіл скоро усунуть, але ми поставили перше обмеження в угоді, що покупцем у нас може бути лише юридична особа. З продавцем ситуація зворотна: поки немає правового режиму криптовалюта, незрозуміло, як ставити її на баланс. Тому продавцем у нас міг стати лише той, кому Україна милостиво дозволила не вести баланс: фізична особа у всій його красі, незалежно від громадянства.
Потім ми вибудовували зв'язок між домовленістю на платформі і нотаріальним контрактом. Адже, всупереч деяким перефразам журналістів, угода на могла пройти повністю на блокчейн, за допомогою тільки смарт-контрактів або лише в уяві сторін. Нашою метою було внесення до реєстру інформації про нового власника. Також угоді повинні передувати певні юридичні дії, наприклад, оцінка нерухомості. Тому був вироблений такий механізм: на платформі боку фіксують домовленість у формі контракту про наміри придбати квартиру (попередніми його мені не дає можливості назвати положення Цивільного кодексу про те, що він повинен мати нотаріальну форму), за яким (а) агенту перераховувати депозит (б ) покупцеві формується текст довіреності на локального представника. Цей текст система буде спеціально формувати під кожну юрисдикцію. Потім покупець єдиний раз повинен відірватися від дивана, піти до свого місцевого нотаріуса, засвідчити і направити доручення за вказаною адресою.
Далі за місцем нерухомості виробляються абсолютно очевидні дії по підготовці угоди. Тут була заковика тільки в тому, як прив'язати хеш в блокчейне з нотаріальним контрактом та реєстром. І тут було знайдено оригінальне рішення: хеш став номером договору. Нас адже ніщо не обмежує в праві привласнити договором номер. Нам навіть необов'язково, щоб номер містити виключно цифри. Так контракт отримав свій хеш-ідентифікатор.
Потім було підписання угоди в нотаріуса, витяг з реєстру прав на нерухоме майно було завантажено в систему і смарт-контракт розблокував криптовалюта, яка перейшла на рахунок продавця.
Як бачите, завдання не поставила вимогу про змін у законодавство, і була виконана існуючими правовими нормами. Немає нічого нового під небесами. Як фізик бачить у всьому набір атомів, так юрист може розкласти будь-яку ситуацію на тягар зобов'язань і прав. Насправді, так можна міняти все на все. Замініть криптовалюта на вагон щебеню, а квартиру на машину - і ви отримаєте рівно такий же набір зобов'язань.
Чи стала ця угода революцією? Я так не думаю. Головне, що сталося, - зламався черговий психологічний бар'єр між класичною і кріптоекономікой. Очікую я, що таких угод буде багато? Ні, але вони будуть. Кріптоекономіка зростає, кріптокапіталам теж потрібні спокійні гавані. Нерухомість - оптимальний варіант.
Ось так відіграється який-небудь малайзійський крипто-трейдер на біржі, відкинеться на своєму кріслі, закотить очі мрійливо до неба і купує нерухомість в центрі Жашкова. Безумовно, я іронізую, але близькість України до Європи і відносна дешевизна цілком можуть залучити ряд інвесторів. Для України ця угода стала ще одним приводом продемонструвати свою відкритість інноваціям, і, сподіваюся, цей канал трохи пожвавить нашу невеселу ситуацію на ринку нерухомості. Насправді єдина інновація в тому, що до цієї угоди про таку можливість багато міркували, а сьогодні вона вже сталася.