Минуло два роки з моменту скасування сумнозвісної корупційної схеми при оцінці нерухомості для оподаткування, що вилилося у величезний скандал. Чи справдилися сподівання депутатів на чарівне визначення вартості нерухомості для оподаткування шляхом видачі довідки про вартість? Боюся, ні. Проблеми оголила війна: модуль, який має визначати ринкову вартість нерухомості, дуже часто дає збої. І страждають від цього як приватні особи, так і бюджет держави. Тому що як можна автоматично визначити ціну нерухомості, якщо модуль, що підраховує, спирається на ціни нерухомості, реалізованої ще до війни.. І хіба що це.

[see_also ids\u003d"

Нагадаємо, що в Україні договори купівлі-продажу нерухомості оподатковуються. У більшості випадків податок складає 1% у вигляді мита, ще 1% сплачується до Пенсійного фонду.. Бувають випадки, коли додатково сплачується 5% до бюджету та 1,5% військового збору. Відсотки нараховуються від ринкової вартості нерухомості, яку можна взяти із довідки, виданої власнику Фондом державного майна (ФДМ). У разі незгоди з оцінкою у довідці власник може звернутися до сертифікованого оцінювача.

За методологію оцінки, а отже, і за результати у довідці відповідає ФДМ. Він також організовує навчання оцінювачів, видачу кваліфікаційних свідоцтв та «сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності» (СОД) — аналога ліцензії.

Ринкову вартість розраховують за старою базою?

Але сьогодні довідки не відображають реальну ринкову вартість. Інакше навіщо Фонд держмайна скасував би сертифікати на право оцінки відразу 24 компаніям в один день — 27 січня.? Таким чином, не виправдалася давня надія на те, що так званий модуль все «вирішує» і видасть чудові довідки, а оцінювачі виконуватимуть оцінки лише невеликої кількості об'єктів, власники яких не погодяться з вартістю, зазначеною у довідці..

Але склалося не так, як передбачалося. Чому? На те є безліч причин, і фахівцям вони були очевидні від початку. Але хто ж в Україні слухає цих спеціалістів? Сьогодні вже можна констатувати, що, незважаючи на запевнення ФДМ, зробити в автоматичному режимі коректні довідки (згідно з ринковими цінами) практично неможливо. А ось некоректні - скільки завгодно.

Що ж сталося? А сталося ось що. Ті ж довідки почали видавати ціни, які були іноді в кілька разів нижчі за ринкові, а іноді навпаки — набагато вищі. І коли зафіксована ціна була нижчою за реальну, власники платили занижені податки та платежі. Вони були задоволені, а держбюджет?

Зрозуміло, що у цьому випадку державний бюджет недоотримував податки. Натомість, якщо ціни у довідках виявлялися завищеними, власники зверталися до оцінювачів за ринковою оцінкою. При цьому оцінювачі могли зробити оцінку тільки на 25% нижче або вище, ніж визначена у довідці.. Чому Фонд поставив верхній кордон, не дуже зрозуміло? Він що — не хоче, щоб надходило більше податків?

Якщо оцінювачі не могли допомогти, у власників нерухомості залишався ще шанс пройти рецензування у Фонді держмайна. Але таке рецензування вимагало часу — близько двох тижнів. Але це якщо є електрика. Якщо ж із ним проблеми, то рецензування могло забрати два-три місяці!

Звичайно, не всі власники нерухомості погоджувалися чекати так довго, оскільки побоювалися, що за цей час покупець передумає, тому частина власників погоджувалася сплачувати податки вдвічі чи втричі вище, ніж вимагала ринкова вартість.

[see_also ids\u003d"

Замість цін договорів враховуються ціни пропозицій.

Отже, в одних випадках страждав держбюджет, в інших – власники нерухомості, а Фонд нещадно критикували за завищену вартість. Одного разу ФДМ навіть поскаржився на цю критику.. Далі цитата виконувача обов'язків голови Фонду держмайна Ольги Батової: «У нас історично немає інформаційної бази про вартість різних об'єктів. Будь-яка автоматична оцінка має на чомусь базуватися. Наприклад, купуєш квартиру в селі, де п'ять років не було жодного продажу, то база не може автоматично зробити реальну оцінку. На це скаржаться всі, звинувачують Фонд, але реально ні технічно, ні логічно щось із цим зробити неможливо»..

Відтак Ольга Батова скаржиться на відсутність належної інформаційної бази. І невже це новина? Невже коли Фонд брав зобов'язання видавати довідки, він не знав, що бази немає? А звідки вона могла взятися? Адже ні Фонд, ні Кабмін нічого не робили для того, щоб вона була, не стимулювали розкриття інформації про договори власниками, як це робиться скрізь у світі і має бути у нас..

Більш того, модуль, яким користується Фонд, досі використовує не ціни договорів, а ціни пропозицій, які, погодьтеся, можуть суттєво відрізнятись від реальних цін договорів. А вишенька на торті — модуль користується результатами оцінок, які є в базі Фонду, що взагалі суперечить визначенню ринкової вартості, викладеної в національних стандартах. Оскільки ж під час війни реальні ціни на деяких ринках впали вдвічі, «старі» дані взагалі не можуть працювати.

Всім фахівцям зрозуміло: якщо в якомусь регіоні ринок «слабкий», тобто транзакцій мало або їх зовсім немає, бо там ніхто не купував нерухомість останні п'ять років, то автоматизована оцінка модулем апріорі не може бути коректною.

Те саме відбувається і з комерційною нерухомістю, де кількість договорів та пропозицій до договорів недостатня для обґрунтованої автоматичної оцінки. У той же час, оцінюючи комерційну нерухомість, оцінювач, на відміну від автоматичного модуля, використовує гнучкіші прийоми та методи, що дозволяють отримати прийнятний результат.

Автоматизована оцінка нерухомості модулем може працювати там, де є досить великий масив даних за однотипними об'єктами, і дуже погано працює там, де кількість даних обмежена. Усі це знають, але чомусь ніхто не намагається це врахувати.

Війна лише виявила проблему. За даними Мін'юсту, під час військового стану майже на всіх ринках нерухомості кількість договорів упала в 2,5 рази. Ринок — слабкий, а продажі точкові. Так невже незрозуміло, що оцінки, які проводилися до повномасштабного вторгнення, є неприйнятними для об'єктів нерухомості сьогодні? А якщо слабким ринком вважалися села чи районні міста, то тепер слабкими ринками стали і багато міст, де ціни пропозицій залишаються «як до війни», але за цими цінами ніхто не купує.

Втім, результати цих довідок, на жаль, не стають публічно відомими — не публікуються на сайті Фонду. Мабуть, щоб ніхто не міг проаналізувати? Складається враження, що ця інформація ховається.

[see_also ids\u003d"

Війна та довідки.

Що ж робити? По-перше, перевіряти. Результати роботи як автоматичного модуля, так і, звісно, \u200b\u200bоцінювачів. І якщо, наприклад, результат, отриманий оцінювачем, не вкладатиметься в розумний діапазон, то така оцінка не повинна бути прийнятною. Тоді потрібно скористатися таким інструментом, як рецензування звітів, який сьогодні виконує Фонд. Тільки треба скоротити неприйнятні на сьогодні терміни виконання самого рецензування, наприклад, збільшивши кількість рецензентів і підвищивши їм зарплату.

Обов'язково потрібно зняти обмеження для роботи оцінювача, виражені значенням 25% від незрозумілого та некоректного визначення у довідці, оскільки воно іноді менше не на 25% від даних ринку, а втричі!

Так, відомі приклади, коли вартість паркінгу у Києві становила 30 тис.. дол. , а довідка при цьому видавалася на 55 тис.. грн. Звичайно, власники були здивовані та задоволені. Вони зареєстрували майно так, як пропонувала довідка. Але ж держава зазнала чималих збитків від такої довідки. Не думаю, що ці гроші зайві для країни у стані війни..

Найнеприємніше, що таких прикладів зараз дуже багато. Але чиновників це чомусь не хвилює. Водночас, Фонд держмайна демонструє свою «важку» роботу шляхом скасування дозволів на виконання оцінки.. Це нагадує пошук втраченого портмоне не там, де втратив, а там, де є світло..

Але ж справедливі податки — заявлений принцип сучасної податкової системи. Громадяни не повинні ні переплачувати податки, ні недоплачувати. Схоже, що просте скасування на час війни сумнозвісної «довідки» без особливих зусиль наблизить нас до цього результату..

[votes id\u003d"

Більше статей Людмили Симонової читайте за посиланням.