Безальтернативно вгору: вартість найму київських квартир традиційно «підбадьориться» восени, а взимку наблизиться до дофорс-мажорної планки, щоправда, лише у гривневому вирахуванні.. На жаль, гальмом швидкого відновлення колишніх цінових рівнів поки що є «копійчані» доходи потенційних орендарів..

Краще, ніж учора, але гірше, ніж зазвичай.

До кінця липня столичні ціни на оренду квартир виросли з майже нульового рівня — «за комуналку» — до рівня, що становить дві третини від колишньої ціни у гривнях. А якщо рахувати у валюті, то вартість оренди суттєво знизилася від довоєнної ціни.

Нарешті київський ринок оренди квартир потихеньку повертається до рівноваги, відповідно до якої кон'юнктура визначає ціну. Ще кілька місяців тому закон попиту та пропозиції на ринку не працював, оскільки ціна запропонованих варіантів не мала майже жодного значення.

Так, у Києві попиту, як і нових договорів, не було взагалі, якщо не вважати попитом продовження вже існуючих договорів оренди або за 30–50% від колишнього цінника, або «за комуналку». До речі, залишки таких договорів, коли орендарі проживають, лише погашаючи оплату за «лічильники» та платіжки, досі існують, адже деякі власники погоджувалися на такі домовленості до осені.. Багато хто з власників відсутні в країні і їм комфортно, коли хтось (нехай навіть і безкоштовно) проживає і одночасно виконує функцію охоронця квартирного майна.

Проте, починаючи з квітня, і власники нерухомості, і орендарі (що не залишили країну) почали повертатися до міст. І ринок негайно відреагував.

Спочатку житло здавалося/знімалося за півціни. До кінця липня гривневі ціни досить швидко пішли вгору, і зараз загалом підтягнулися до двох третин від довоєнної планки..

При цьому помітна характерна особливість: дорогі квартири і будинки часто втратили значно більше від січневої ціни, ніж їх скромніші конкуренти.. Нічого дивного, адже час такий, що навіть забезпечені клієнти не розкидаються грошима. Тим більше, що ціни на житло, яке у нас називають «преміум-клас» (хоча воно часто таким не є), досі намагаються фіксувати у валюті..

Наприклад, квартира в Києві, що раніше здається за 1500 дол.. /місяць, зараз безуспішно намагається конкурувати на ринку з численними «побратимами» за ціною трохи вище 25 тис.. грн.

Стильна затишна сучасна двокімнатна «чешка» (з еркером збільшеної площі) 53 кв.. м, що легко здавалася раніше за 12–13 тис.. грн. (трохи менше 500 дол. ), тепер здається максимум за 8–10 тис.. грн (трохи більше 200 дол.

Київ буквально «забитий» однокімнатними квартирами (причому повноцінними, а не гостинками) за ціною, порівнянною з колишньою ціною посередніх кімнат.. по 4500–5500 грн. на місяць.

Хоча багато хто з «однушок» — із цілком пристойним та свіжим косметичним ремонтом. Адже за такою ціною раніше можна було взяти хіба що якийсь підозрілий житлофонд у напівпідвалі. Щодо кімнат, то діапазон цін на них тепер взагалі стартує з 2700 грн..

А «двушку» у стані «від бабусі» (чисту та доглянуту) прямо зараз можна зняти у чудовому київському районі, що потопає у зелені Русанівки, за 6500 грн. Реальна вартість такої «двушки» для продажу складатиме, як стверджують фахівці ринку, — не більше ніж 50 тис.. дол.

Виходить близько 170 дол.. /місяць за «двушку» на Русанівці — такого не було навіть 2003-го, коли подібні квартири продавалися по 20 тис.. дол. , А їх оренда обходилася рівно на сотню дорожче - 270 дол.. А окупність такої двокімнатної квартири на той час становила в середньому 6–7 років.. Наразі термін окупності житлових об'єктів збільшився до 25–35 років..

Львів: із власників житла «злетіла корона».

На жаль, значна кількість власників львівської нерухомості не дуже обтяжувалась мораллю у найскладніші перші місяці війни.. Звичайні, навіть нецентрові квартири під оренду в нових будинках рекламувалися (і здавались, їх ще й не вистачало) за сумами, наближеними до 100 тис.. грн на місяць (понад 3 тис. євро на той момент). Така ситуація склалася під час приїзду тимчасових переселенців із Києва.

Потім Київ поїхав, але приїхали харків'яни. Ціни трохи знизилися, але все одно залишалися високими. Ще у квітні хорошу 145-метрову квартиру в новобудові, наближеній до центру, здавали разом із дефіцитними паркомісцями за 1500–2000 дол.. Тепер на неї та за 1 тис.. дол. клієнта «вдень з вогнем» не знайдеш.

Нині хвиля переселенців у Львові схлинула, а ті, хто залишився, розселилися за прийнятними для себе об'єктами.. При цьому якщо трапляються випадки, коли дешеве житло здається навіть за січневими цінами, то на квартири дорожче попит практично відсутній..

Великий новий ЖК, розташований у прицентралі, недалеко від цирку та залізничного вокзалу, пропонує, наприклад, 85-метрові двійки «під ключ» з гарною технікою. Зараз за них просять (причому безуспішно) 550 дол.. /місяць. Хоча лише місяць тому такі апартаменти здавали по 800 дол.. , а в «гарячі» місяці — по 2000–2500 дол..

Нині легше знайти «зелену сотню» на вулиці, ніж продати квартиру.

Констатуємо факт: на вторинному ринку цінники на продаж квартир у Києві трохи знизилися у валюті, а в новобудовах вартість «квадрату» показала гривневе зростання. Реальні ціни можна спостерігати лише у разі термінових продажів, або коли продавець згоден на значну поступку.

Головне — ринок нарешті зрушив із «глухої» точки — продаж пішов. Адже в перші місяці після початку війни, навіть після відкриття реєстру, рієлтори відверто відмовлялися брати що-небудь «в роботу», в т.ч.. ходові за старих часів варіанти, пропонуючи віддавати їх майже «за спасибі».

У відносно «тихих гаванях» Львова та Ужгорода навіть валютні ціни «законсервувалися» на рівні неадекватного осіннього піку, і лише частина пропозицій розміщена з «косметичною» як для сьогоднішньої ситуації 10–15% знижкою.

Не дивно, що попит особливою активністю не відрізняється.

Схожа ситуація на вторинному ринку. Невелика львівська агенція, яка раніше запросто проводила 5–10 угод щомісяця, ось уже п'ятий місяць не провела жодної угоди.. А дзвінки та перегляди (як індикатор настрою ринку) зовсім трохи порадували лише в останній місяць.

Квартири «в подарунок», звичайно, ніхто ніколи не віддаватиме, але цінові рівні чекає як мінімум дуже серйозна корекція, якщо йдеться про валютну вартість.

Щоправда, підозрювати про це власники почнуть, як завжди, з певним тимчасовим лагом, який традиційно може тривати кілька років.. При цьому приплив нових квартир на продаж лише збільшуватиметься..

Хто кому поступиться: оренда чи продаж.

Звичайно, ринок нерухомості рано чи пізно звикає до будь-якої ситуації. І якщо термін окупності об'єктів на ринку вже вимірюється трьома десятиліттями, щось має відбутися: або вартість оренди зрости, або ціни продажів знизитися.

Що зі значним ступенем ймовірності можна стверджувати про перспективу ринку продажів?

Очікувати цін на квадратні метри навіть рівня початку «нульових» (хоча дехто з потенційних покупців мріє про 90-ті) точно не варто, адже навіть в афганському Кабулі квартири, наприклад типу «чешок», зазвичай коштують десятки тисяч доларів, а їх.

Повномасштабний обвал цін на житло можливий лише у разі катастрофічної девальвації національної валюти. Однак ознак такого сценарію поки немає, незважаючи на те, що на даний момент гривня вже втратила понад чверть своєї ваги і далі дивиться вниз. Найімовірніший сценарій поведінки ринку продажів квартир — повільне зростання у гривневому обчисленні і така сама неспішна корекція цін у валюті.

Момент, коли ціни на первинне та вторинне житло, досягнувши дна, рушать у зворотному напрямку, почнеться, як тільки запрацюють механізми відновлення економіки.. Однак пікові ціни купівлі/продажу квадратного метра зразка осені 2021 року не повернуться багато років..

Очікування ринку оренди.

Переважна кількість угод на столичному ринку оренди зараз відбувається з терміном «до стабілізації ситуації», або «до нового року», але, як правило, терміном до шести місяців. Власники житла в будь-якому разі налаштовані підвищувати вартість оренди у гривні, адже оренда нерухомості — єдине, що не подорожчало, а, навпаки, подешевшало у довгому переліку товарів та послуг..

Швидше за все, до зими ціни на ринку здачі в оренду підтягнуться до дофорс-мажорних, але в гривні.. А найближче підбадьорювання ринку стартує традиційно у вересні.. Одним із головних індикаторів відновлення ринку стане повернення іноземців у країну і відповідно на ринок оренди..

Про перші позитивні сигнали у цьому напрямі вже повідомляють посередники.

Майже нульовий інвестиційний попит на купівлю квартир та дуже обмежену кількість потенційних клієнтів, які бажають придбати нерухомість для проживання членів сім'ї, сприятимуть тенденції прискореного зростання цін на ринку оренди. Адже навіть якщо гроші є, але бажання їх витрачати немає, жити десь все одно потрібно.

Більше статей Вадима Башти та Сергія Сліддя читайте за посиланням.

[votes id\u003d"