Ринок нерухомості: падіння цін буде приголомшливим, а відновлення очікується швидкого

21 травня 2022, 20:08 | Фінанси і банки
фото з Зеркало недели
Розмір тексту:

Що потрібно знати та неодмінно враховувати продавцям та потенційним покупцям української нерухомості, щоб вигідно продати або придбати житлові та нежитлові «квадрати».

[see_also ids\u003d"

Нерухомість - на війні.

У перший місяць війни, наприклад, у Києві та Харкові орендодавці дозволяли поточним орендарям платити комуналку і не платити оренду. Напевно, так само було і в інших містах на півночі, які потрапили під бомбардування. На відміну від Києва, який став центром війни на її початку, у західних областях України ціни зросли вдвічі-втричі порівняно з довоєнним часом.

Що стосується комерційної нерухомості, то ситуація з нею сумна, тому що багато бізнесів «упали» і не змогли більше оплачувати оренду. Щоправда, дехто намагається закріпити за собою офіси, оплачуючи хоча б комуналку, проте нових договорів немає.

Втім, уже у квітні, після того, як рашистів відігнали подалі від Києва, влада закликала столичний бізнес працювати. І почалося поступове відродження як економіки, так і ринку нерухомості.

[see_also ids\u003d"

У квітні столичним орендарям вже запропонували платити від 50 до 80% вартості оренди.. Ринку продажу все ще не було, оскільки з початком війни реєстри закрили, проте квартири в новобудовах продавали, бо такий продаж не потребує реєстрації в офіційному реєстрі Мін'юсту, а забудовникам треба було покривати хоч якісь витрати. Тому знижки якщо і давали, то переважно «своїм» та тихо, офіційно ціну пропозицій не знижували.

Нарешті, 19 квітня, Кабмін ухвалив постанову №480 про відкриття реєстрів, де реєструються договори купівлі-продажу нерухомості. Заодно ввели обмеження для нотаріусів, які можуть проводити реєстрацію: Мін'юст сформував списки таких нотаріусів, не внісши до них тих, хто мав порушення та судові справи.

Зазначена постанова також обмежила одним місяцем можливість перереєструвати той самий об'єкт з моменту останньої реєстрації, що, напевно, доцільно було б залишити і надалі.

Крім того, зупинили можливість реєструвати за довіреністю та діяти щодо звернень громадян Росії, а реєстрацію обмежили регіоном перебування нотаріуса та об'єкта купівлі-продажу..

Відкрили також реєстр оцінок та інші реєстри, необхідні для реєстрації договорів. Щоправда, ріелтори скаржаться, що немає покупців, але зрозуміло, що і продавці не хочуть віддавати свої метри дешево: ринок купівлі-продажу поки що чекає, хоча банки заявили про готовність видавати кредити.

Де-факто пропозиції продавців не змінилися порівняно з довоєнними цінами в умовних одиницях у Києві та Харкові, що саме по собі свідчить про підвищення цін у гривнях у зв'язку зі зростанням курсу. Втім, ці ціни не підкріплені реальним попитом, і він не з'явиться до закінчення війни або навіть якийсь час після неї..

Затишшя на ринку після війни більшою мірою залежатиме від ухвалення законопроекту про компенсацію пошкодженого та знищеного майна, в якому держава обіцяє заплатити за відновлення нерухомості.

І якщо компенсувати будуть у темпі та ще й грошима, то ринок відновиться дуже швидко. Звичайно, про конкретні терміни ні слова, бо все залежатиме від того, як швидко закінчиться війна.

Але можна прогнозувати, які зміни у попиті та пропозиції на нерухомість будуть після війни, щоб готуватися до цих змін вже сьогодні..

Що ж буде далі?

Війна багато в чому змінила наші уявлення про те, яке житло ми хочемо мати. Наприклад, зміна вартості автомобільного пального також впливає на ухвалення рішення про місце проживання.. І якщо в період карантину багато хто зацікавився заміською нерухомістю, то тепер зниження витрат на пальне займе важливе місце під час ухвалення рішення про придбання нерухомості: покупці шукатимуть житло неподалік роботи, якщо неможлива дистанційна робота. Заміська нерухомість використовуватиметься як дачі або підійде тим, хто може працювати дистанційно.

Що ж до особливостей будинків, на які з'явиться попит нової якості, то до вимог до нових будинків повинні бути внесені такі зміни, які не залишали б жодного багатоквартирного будинку без притулку, вбудованого в підвалі або на першому поверсі.. Звичайно, такі притулки в мирні часи будуть використовуватися як паркінги чи іншим прийнятним способом.

Можливі й додаткові вимоги до конструктивних особливостей будинків, такі як пріоритетні каркасні конструкції з наявністю додаткових повністю залізобетонних сходів.. Можливо, потрібно відмовитися від повністю панорамних вікон, впровадити вимогу до більш стійких вікон, дверей та інших елементів будівлі, а в районах забудови додати притулки хоча б біля багатоквартирної забудови, де вони не обладнані.

[see_also ids\u003d"

Притулок повинен розміщуватися близько, бути зручним та безпечним. Це дорого, так, але яка альтернатива?

На заміських територіях також можливе будівництво індивідуальних сховищ. Звичайно, такі конструктиви ще потрібно розробити, але головне — впровадити на практиці можна дуже оперативно: попит буде.

Як зміниться попит після війни?

Таким чином, попит тепер залежатиме від оцінки жителями надійності та безпеки житла. І йдеться не лише про сховища. У містах є такі райони, куди «не прилітали», і мешканці, безумовно, враховують це, приймаючи рішення купити нову квартиру. Отже, ціни в таких районах та мікрорайонах будуть вищими, ніж там, куди «прилітало».

Також очевидно, що у різних сегментах ринку будуть різні очікування.

Наприклад, враховуючи падіння економіки, зниження доходів громадян та вичерпання різних «фінансових подушок безпеки», покупець більше цікавитиметься житлом економ-класу, яке, наприклад, у Києві останнім часом займало невеликий відсоток на ринку..

Однак попит на смарт-квартири навряд чи буде високим, тому що жити і працювати віддалено в цих «шпаківнях» не так уже й легко.. А ось там, де в будинках «радянської» забудови є підвал, який можна обладнати як притулок, зацікавить потенційних покупців більше, ніж у довоєнні часи. Тобто відбуватиметься точковий перерозподіл попиту, тому місцевій владі слід терміново звернути увагу на розвиток інфраструктури укриттів та підтримання їх у належному стані, з можливим використанням за іншим призначенням у мирний час.

Перерозподіл попиту на такі класи як «комфорт» або «преміум» теж враховуватиме можливість жити не лише комфортно, а й безпечно, а також скоротити відстань до роботи.

Що ж буде із цінами?

Хоча забудовники та продавці готового житла все ще не збираються знижувати ціни у Києві та Харкові, і навіть у Львові, однак вони будуть змушені зробити це у найближчій перспективі. Якщо, звичайно, реально захочуть продати житло чи здати його в оренду.

Щодо оренди, то середні ціни в Києві зараз коливаються в межах 10–12 тис.. грн ближче до центру і навіть у прилеглих районах — у Голосіївському та Солом'янському. У Харкові ці ціни становлять 7–8 тис.. грн за квартиру на місяць. Це майже вдвічі менше, ніж у довоєнні часи, коли середні ціни за оренду становили 20–26 тис.. та 15–16 тис. грн відповідно.

Теорія ринків нерухомості свідчить, що у разі зміни цін на оренду ціни на купівлю-продаж теж змінюються, хоч і непропорційно, при цьому відбувається коригування завищених цін там, де попит знижується, і лише недооцінені об'єкти у світлі нових вимог зможуть утримувати довоєнні ціни..

За нашими оцінками, падіння цін буде приголомшливим найближчим повоєнним часом і протримається кілька років.. Чому?

Відбудеться загальне падіння ВВП, тому що його не створюватимуть бізнеси, які зникли або зупинилися до відновлення. Тобто загальна сума грошей, яка буде звертатися на ринках нерухомості, стане значно меншою..

Крім того, хоча багато біженців вже повернулися додому, частину тих, хто виїхав з України, ми назавжди втратимо. Ці люди не братимуть участі у створенні ВВП, не створюватимуть і попиту на квартири, тому тиск грошей на ринок нерухомості буде меншим.

Але це прогноз без урахування ситуації, коли за рахунок Росії вдасться отримати компенсацію за знищене майно, і ці гроші реально вийдуть на ринок. Як тільки ця грошова маса з'явиться в обсягах, що тиснуть на ринок нерухомості, попит відновиться дуже швидко.

Чи вдасться забудовникам на період між закінченням війни та появою грошей за компенсацію утримати ціни та отримати кошти на добудову, питання відкрите і залежатиме від здатності держави все-таки отримати цю компенсацію за рахунок Росії, тому що грошей у бюджеті на відновлення немає і найближчим часом.

Завдання держави — скоротити час на отримання компенсації та не допустити розвалу такої важливої \u200b\u200bгалузі, як будівельна. Швидко реагувати на виклики часу у галузі та приймати відповідні зміни до законодавства, забезпечити житлом громадян України, які його втратили.

А далі?

Якщо ж заглядати в далеку перспективу років на 10-15 після закінчення війни, то слід враховувати, що неодмінно почне діяти вирівнювання цін на нерухомість між Україною та країнами ЄС.

А швидкість цього вирівнювання залежатиме від того, як швидко Україна стане частиною Євросоюзу..

Звичайно, до цін у Берліні 5-10 тис.. євро за кв. м нам ще далеко, але повернення до передвоєнного стану має статися досить швидко, особливо якщо люди з грошовими компенсаціями вийдуть на ринок і це створить попит, а бізнес запрацює. Тому не слід поспішати віддавати свої метри дешево за складних часів відновлення, радимо почекати кращої ціни..

[votes id\u003d"

Більше статей Людмили Симонової і Сергій Слідзя читайте за посиланнями.




Додати коментар
:D :lol: :-) ;-) 8) :-| :-* :oops: :sad: :cry: :o :-? :-x :eek: :zzz :P :roll: :sigh:
 Введіть вірну відповідь         
Новости на русском