Владелец квартиры может частично или полностью удержать залог, если арендатор оставил задолженность по аренде или коммунальным услугам, повредил имущество или нарушил предусмотренные договором условия, в частности касающиеся досрочного выезда. Чтобы не потерять деньги из-за спора, арендатору стоит ещё до заселения прописать в договоре сумму и правила возврата залога, а также зафиксировать первоначальное состояние квартиры и имущества. Соответствующие правила изложены в ст. 811, 815 и 820 Гражданского кодекса Украины. В частности, документ определяет обязанности арендатора по своевременной оплате жилья и коммунальных услуг, тогда как конкретные условия использования и возврата гарантийного платежа стороны должны зафиксировать в договоре аренды. На практике под словом "залог" могут подразумеваться различные платежи. Об этом рассказали специалисты "Судебно-юридической газеты". Один из распространенных вариантов — гарантийная сумма, которая часто равна стоимости одного месяца проживания. Она может использоваться, в частности, в качестве оплаты за последний месяц, если это прямо предусмотрено договоренностями сторон. Также такой платеж может защитить собственника от ситуации, когда арендатор внезапно покидает квартиру, не уплатив причитающиеся средства. Другой вариант — страховой депозит. Он предназначен прежде всего для компенсации убытков, если арендатор повредил имущество собственника. Речь идет о мебели, бытовой технике, сантехнике, отделке квартиры и других вещах, которые передаются вместе с жильем. Размер такого депозита стороны определяют самостоятельно, поэтому он не обязательно должен равняться месячной арендной плате. В некоторых случаях владелец может попросить сразу и гарантийный платеж, и страховой депозит. Такая практика может встречаться, например, при сдаче квартир с дорогой техникой, мебелью и другим ценным имуществом.
Сам факт того, что деньги назвали залогом или депозитом, не означает, что арендодатель автоматически получает право оставить их себе после выезда арендатора. Большое значение имеют договоренности сторон и положения договора.
Одной из причин для удержания денег может стать неуплаченная арендная плата. Если арендатор выехал из квартиры, но оставил задолженность за последний месяц, соответствующую сумму могут покрыть из залога, если такой порядок предусмотрен договоренностью.
Аналогичная ситуация возможна с коммунальными услугами. После выезда могут остаться неоплаченные счета за электроэнергию, воду, газ, отопление или другие услуги. Поэтому окончательный финансовый расчет между сторонами желательно проводить с учетом показаний счетчиков и имеющихся счетов.
Еще одна распространенная причина — повреждение имущества по вине арендатора. Если во время проживания была сломана техника, повреждена мебель или другое имущество, вопрос компенсации может решаться за счет страхового депозита.
В то же время важно отличать повреждения от естественного износа вещей при нормальном пользовании жильем. Именно поэтому состояние квартиры на момент заселения желательно фиксировать документально. Отдельным поводом для споров становится досрочное расторжение договора аренды. В договоре стороны могут заранее определить, за какое время арендатор должен уведомить владельца о намерении покинуть квартиру. Например , это может быть месяц или другой согласованный срок.
Если жилец просто сообщает о выезде за несколько дней или покидает жилье без предупреждения, последствия зависят от положений договора. В нём может быть предусмотрено, что за нарушение срока уведомления гарантийный платеж не возвращается или используется для покрытия определённых обязательств. Именно поэтому перед подписанием договора арендатору важно обратить внимание не только на месячную стоимость квартиры, но и на правила досрочного расторжения договора.
Если арендатор выполнил предусмотренные договором обязательства, уплатил арендную плату и коммунальные платежи, вернул жилье и имущество в согласованном состоянии и не нарушил других условий, оснований для удержания залога по договоренности сторон быть не должно.
Однако именно здесь часто возникают конфликты из-за нечетко составленных договоров. Например , владелец считает, что определенная царапина на мебели является повреждением, тогда как арендатор расценивает ее как обычный износ.
Еще сложнее доказать первоначальное состояние имущества, если при заселении стороны его вообще не зафиксировали. Поэтому арендатору желательно не ограничиваться устной договоренностью о том, что "залог возвращается при выезде". Условия возврата денег лучше подробно прописать в договоре. Прежде всего необходимо зафиксировать точную сумму переданного залога и его назначение. Из документа должно быть понятно, является ли это оплатой за последний месяц, гарантийным платежом на случай нарушения обязательств или страховым залогом для покрытия убытков. Также целесообразно прописать:
Вместе с договором целесообразно составить акт приема-передачи жилья и имущества. В нём можно перечислить мебель, технику, сантехнику и другие вещи, находящиеся в квартире, а также указать их состояние.
Если на холодильнике уже есть царапины, диван имеет потертости, а на плитке есть трещина, это желательно зафиксировать еще до заселения. Дополнительным подтверждением могут стать фотографии или видео квартиры, сделанные во время передачи жилья. Владелец получает подтверждение того, в каком состоянии он передал квартиру, а арендатор — доказательства того, что определенные дефекты существовали еще до начала его проживания. Аналогичную фиксацию целесообразно провести при выезде и передаче ключей.
В договоре желательно отдельно определить механизм компенсации повреждений. Например, если сломалась техника и стороны согласились, что это произошло по вине арендатора, стоит зафиксировать стоимость ремонта и сумму, которая будет удержана из залога.
Отмечается, что это поможет избежать ситуации, когда владелец самостоятельно определяет размер убытков и удерживает весь залог за ремонт, фактическая стоимость которого значительно меньше. Стороны могут оформить отдельный двусторонний акт, в котором укажут конкретное повреждение, стоимость его устранения и сумму, вычитаемую из залога.
Таким образом, залог при аренде квартиры — это не просто дополнительная сумма, которую нужно отдать владельцу при заселении. Его назначение, порядок использования и возврата должны быть понятны обеим сторонам и, желательно, подробно зафиксированы в договоре.