За три года после запуска государственной ипотеки "еОселя", рынок недвижимости в Украине фактически сам создал эффективную альтернативу – рассрочки от застройщиков. Они стали более гибкими, быстрыми и доступными для широкого круга граждан, чем государственные программы с ограниченными возможностями. 2025 году рассрочки охватывают от 65 до 90% сделок с новостройками, тогда как доля государственной ипотеки составляет не более 5-15%.
Программа стартовала в октябре 2022 года с 470 выданными кредитами – на фоне войны и позднего запуска. В 2023 году произошел взрывной рост – 5855 кредитов (+1145.74%), вызванный высоким спросом льготных категорий (военные, медики, ВПО) и активным продвижением. Но в 2024 году рост замедлился до 45.43% (8515 кредитов). Несмотря на докапитализацию на 20 млрд грн и расширение категорий (IT, молодежь), программа столкнулась с бюрократией – около 70-90% заявок получили отказ. За 9 месяцев 2025 года программа "еОселя" выдала 5406 кредитов, что составляет 63.48% от общего количества кредитов за весь 2024 год, демонстрируя спад на 20.78% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. По прогнозам аналитиков группы компаний DIM, при сохранении среднемесячного темпа (600 кредитов) к концу года количество кредитов составит 7,2–8 тыс. , или около 90% от показателей 2024-го. Для восстановления до уровня 2024 года необходимо упрощение процедур или дополнительное финансирование.
Всего за период действия программы (октябрь 2022 – октябрь 2025), выдано 20 773 кредиты на 35 млрд грн. Средняя стоимость приобретенной недвижимости – 2,35 млн грн, средняя стоимость за м2. – 39 947 грн, средняя площадь приобретенной недвижимости – 57,4 м2, что указывает на ориентацию программы на эконом и комфорт класса Почти половина всех сделок по программе "еОселя" (49,7%) приходится на Киев и Киевскую область, где рынок недвижимости остается наиболее ликвидным и с большой концентрацией спроса. Далее следуют Львовская (6,1%), Ивано-Франковская (4,7%) и Одесская (4,5%) области. В прифронтовых регионах (Харьковская, Запорожская, Сумская) доля сделок не превышает 1% из-за военных рисков, в частности вероятности повреждения жилья, и затрудненного кредитования.
В 2025 году программа "еОселя" значительно расширила круг участников по сравнению с 2022 годом. льготные кредиты под 3% доступны для военнослужащих, силовиков, медиков, педагогов, ученых, ветеранов войны, участников боевых действий, лиц с инвалидностью вследствие войны и семей погибших – они составляют 60–70% заявок. Из них 76% – военные и силовики, по 20% – медики и педагоги, 4% – ученые.
Кредиты под 7% предназначены для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), IT-специалистов, работников бюджетной сферы, молодых семей до 35 лет и граждан без собственного жилья или с площадью меньше нормы, что составляет 25-30% одобренных заявок. В то же время, за весь период действия программы "еОселя", ВПО получили лишь 14% кредитов, ветераны – 7%, а другие категории граждан – 79%.
Несмотря на расширение программы "еОселя" в 2025 году, она остается недоступной для большинства граждан из-за строгих требований и бюрократии. Только 10–30% заявок одобряют через автоматизированный отбор в "Дії" и банках. 70–90% отказов происходит на этапах проверки: заявка в "Дія", несоответствие льготным категориям, ошибки в документах или их неполнота, банк, аккредитация, нотариус, страхование, возраст, официальные доходы, наличие жилья и военные риски (прифронтовые регионы).
Нельготники, в частности предприниматели и неофициально трудоустроенные, имеют минимальные шансы, что делает программу доступной лишь для 10–15% потенциальных заемщиков.
Пока государственная программа "еОселя" остается бюрократической и ограниченной категориями – рынок недвижимости сам создал гибкую альтернативу – рассрочки от застройщиков. За несколько лет они фактически заменили ипотеку как основной способ покупки жилья в новостройках – стали гибче, быстрее в согласовании и не имеют категорийных барьеров, что делает их ключевым конкурентом государственной ипотеки.
В 2025 году рассрочка от застройщиков охватывает 65–90% сделок с новостройками, тогда как доля госипотек занимает лишь 5–15%.
Причины доминирования очевидны:
Благодаря этому до 80 % украинцев, которые не проходят по критериям "еОсели", могут приобрести квартиру именно в рассрочку.
За 9 месяцев 2025 года заключено около 10–15 тысяч сделок с рассрочкой, а спрос на рассрочки в комфорт-классе вырос на 30 %. Около 40% всех обращений в офисы продаж в этом сегменте касаются именно программ рассрочки.
Чтобы удержать спрос и клиентов, застройщики в 2025 году продлили сроки рассрочек и снизили авансовые платежи. Так, первая десятка лидеров-застройщиков столичного региона предлагает удлиненные программы рассрочки до 5-7 лет, у некоторых есть беспроцентные периоды, под 0%, без скрытых платежей, с возможностью досрочного погашения. Это – тренд года. При этом цены на квартиры с рассрочкой часто выше на 5–10 %, что компенсирует застройщику беспроцентное финансирование.
По данным аналитиков группы компаний DIM, спрос на долговременные программы вырос на 25–30 %, особенно в комфорт-классе. Покупатели готовы платить большие ежемесячные платежи ради быстрого оформления и отсутствия проверки финансовых дел.
"Рассрочка стала "новой валютой рынка" и превратилась в главный механизм покупки жилья в новостройках. Она быстрее, гибче и понятнее для покупателя, чем государственная ипотека. Именно поэтому более двух третей продаж новостроек в 2025 году происходят через рассрочку", – подчеркивают в DIM.