С 9 февраля 2026 года в Украине начинают действовать обновленные правила программы єОселя, которые устанавливают максимальную стоимость квартир, доступных для покупки в ипотеку с государственной поддержкой. Фактически именно эти ценовые лимиты будут определять, какое жилье вообще можно будет приобрести по программе.
"Ранее ограничение в 52,5 кв. м применялось только к семье из одного человека, а для каждого следующего члена семьи разрешалось иметь дополнительные 21 кв. м. То есть, например, семья из двух человек, обладая квартирой площадью до 73,5 кв. м, все равно имела право участвовать в программе. Отныне молодая семья из двух человек может подать заявку на єОселю только при условии, что в ее собственности менее 52,5 кв. м жилья", – отметила банкир.
"Раньше программа єОселя фактически не ограничивала ни площадь, ни стоимость жилья – разницу можно было покрыть большим первым взносом. Теперь правила стали значительно жестче, и это кардинально меняет подход к выбору квартиры", – объясняет Дмитриева.
По новым правилам, цена жилья в рамках єОсели рассчитывается на основе опосредованной стоимости строительства в регионе с допустимым отклонением не более чем +10%.
В Киеве предельная цена составляет около 66,2 тыс. грн за кв. м. Для семьи из трех человек нормативная площадь с учетом допустимого превышения – 73,5 кв. м, что дает максимальную стоимость квартиры около 4,86 млн грн. Таким образом, квартира площадью 80-90 кв. м или с ценой более 5 млн грн в программу уже не попадает, даже если покупатель готов внести больший первый взнос.
Во Львове, где рыночные цены на новостройки традиционно высокие, допустимый порог еще жестче – примерно 4,14 млн грн за квартиру при аналогичных условиях. Это означает, что значительная часть новых жилых комплексов, которые продаются в 2025-2026 годах, не соответствует требованиям программы только из-за цены.
Кроме стоимости, действует и ограничение на метраж:
То есть даже в регионах с более низкими ценами большая квартира автоматически исключается из программы.
По данным "Укрфинжитла", в 2025 году 64% ипотечных сделок по єОселя приходились на новостройки, а застройщики проектировали большинство объектов в 2024 – первой половине 2025 года, когда новых лимитов еще не было. При этом себестоимость строительства выросла, и цены во многих ЖК превышают установленные пороги.
Фактически в 2026 году выбор жилья по єОселе будет определяться не спросом, а допустимой ценой.
Часть покупателей может не найти подходящих вариантов в новостройках и вынуждена будет:
Речь идет, в первую очередь, о совместных ипотечных программах банков и девелоперов. Ставки по ним обычно ниже, чем по обычным ипотекам. Кроме того, банк отдельно проверяет девелопера и качество его проектов. Кроме того, в конце января НБУ впервые за длительный период снизил учетную ставку, фактически начав новый тренд, который должен повлиять на проценты по большинству кредитных продуктов.