Правило, засвоєне росіянами з моменту зародження нового російського капіталізму на початку 1990-х, -нерухомість завжди в ціні - все частіше ставиться в сучасній Росії під сумнів. І якщо ще зовсім недавно, вклавши гроші в нову або стару квартиру практично в будь-якому куточку країни, можна було спокійно спостерігати за тим, як впевнено зростає в ціні об'єкт інвестицій, то сьогодні про це можна навіть і не мріяти. Практично будь-яке вкладення коштів в житлову нерухомість у великих містах стає збитковим, не даючи можливості отримати прибутковість вище рівня інфляції.
Єдиною областю, де можна отримати хоч якусь позитивну прибутковість, залишається покупка житла на ранніх стадіях будівництва, однак і там все виглядає куди більш сумно, ніж кілька років тому. Новобудови дорожчають у міру будівництва, але до моменту здачі об'єкта вони додають у вартості вже не 30 - 50%, як це було раніше, а в кращому випадку 10 - 15%. З огляду на, що цей процес, займає як правило, не менше року (а часто значно більше), говорити про прийнятну прибутковості не доводиться і в цьому випадку.
Звичайно, в більшості випадків люди купують квартири не для подальшого продажу, а для того, щоб в них жити, але спостерігати за тим, що з моменту покупки твоє житло практично не подорожчало, а в ряді випадків і просто подешевшало, для покупців квартир невесело. Особливо, якщо мова йде про покупку житла в іпотеку.
Найгучнішою сигналом про те, що російський ринок житла повернув назад, є ситуація в будівельній галузі.
Як повідомляють "Ведомости" з посиланням на річний звіт Рейтингового агентства будівельного сектора, за результатами 2016 р. кількість банкрутств будівельних компаній збільшилася на 17,3%. У будівельників не залишається грошей на оплату кредитів: прострочення по галузі досягає 24,7%.
За даними експертів Вищої школи економіки, 16 - 18% будівельних компаній знаходяться в передбанкрутному состояни. При цьому в осяжній перспективі з ринку можуть піти 92 тис. з 512 тис. будівельних компаній.
На сьогоднішній день про нездатність відповідати за своїми фінансовими зобов'язаннями заявили 3180 компаній, 66% з яких - провідні гравці будівельного ринку, успішно пропрацювали на ньому більш семи років. За даними Росстату, в 2016 р. вартість виконаних будівельних робіт упала на 4,3% - до 6,18 трлн рублів.
Чи не залишає шансів будівельникам і ту обставину, що попит на житло з боку населення продовжує стрімко падати. Як відзначають представники компанії "Інком-нерухомість", попит на вторинне житло в Москві впав удвічі, до мінімального рівня за останні 10 років.
А причина такої жалюгідної ситуації на ринку - в його повному і безпросвітній затоварення, на тлі загального зниження доходів населення, викликаного кризою.
В одній тільки Москві пропозицію в проектах, зданих в експлуатацію ще до 2015 р. , Становить понад 8% від усього сукупного пропозиції на первинному ринку. Це означає, що готове житло, прийняте держкомісією практично два роки тому, до цих пір не знайшло своїх покупців. І це при тому, що, не дивлячись на проблеми і затовареність, забудовники, як заводні, продовжують штампувати все нові і нові бетонні коробки. За даними експертів з "МІЕЛЬ-Новобудови", основна маса нерозкуплені квартир знаходиться в Південному адміністративному окрузі Москви, де і до цього дня не припиняється нова забудова.
Таким чином, головним фактором, що обумовлює прийдешні потрясіння в будівельній галузі, стають не особливо поточної економічної ситуації, а воістину космічні обсяги пропозиції. Так, за даними компанії "ИРН-Консалтинг", з 2014 р. загальний обсяг пропозиції новобудов і апартаментів в Москві і Підмосков'ї збільшився приблизно в півтора рази.
Як будівельники мають намір викручуватися з ситуації, що склалася, невідомо. Справа в тому, що велика частина завислого неліквіду - це райони багатоповерхових панельних будинків за межами великих міст. В особливій мірі це відноситься до Москви.
У ситуації, що склалася, для того щоб не "вилетіти в трубу", таким забудовникам необхідно якомога швидше позбутися від нагромадилося неліквіду. Замість цього їм потрібно буде розжитися майданчиками в "хороших" місцях, де гарантовано, що побудоване житло на кінець-то буде розкуповувати, причому не за демпінговими цінами.
Треба визнати, що саме такий "рятівний" проект вже підготовлений в Москві і пов'язаний він з розселенням столичних п'ятиповерхівок. За допомогою державних коштів, присутніх на першій стадії проекту, уряд спробує економічний стан цілого ряду забудовників, далі, отримавши допуск до хорошим ділянках, вони вже самі "не дадуть собі засохнути".
Заміна панельних п'ятиповерхівок в близьких до центру районах на сучасні будинки дозволить забудовникам не тільки "пригорнутися" до державних коштів, виділених на розселення, а й змінити рівень покупця з "економ" на "середній" і "високий". Очевидно, що забудовувати райони всередині ТТК панельними коробками, за зразком Браїлів або Чертаново ніхто не буде.
Швидше за все, на місці п'ятиповерхівок з'явиться досить дороге житло високого класу, на якому поки ще можна заробити. Завислі ж райони багатоповерхових "панельок" за межами МКАД також можуть виявитися паличкою-виручалочкою, так як, швидше за все, туди і будуть переселятися жителі будинків, що зносяться районів.